3 八月

买家代理协议 -Buyer Representation Agreement-一个本不是用于套牢买家的协议

看到网上有不少骂华人地产经纪的贴子,身为经纪,也很生气;忍不住写此文,愿能帮到买家朋友们!

经纪的存在是因为客户有需求,买家经纪是买家花佣金(虽然,程序上,大部分情况下是由卖家支付)请的专业助手;作为经纪,不论如何都不应该发展到客户的对立面去,买家有心花钱请助手,却招来了个对手,对客户太不公平了。

大部分华人地产经纪都是靠专业,服务,辛苦工作赢得客户的认可,全身心为客户着想,无论遇到什么原因,都不会站到客户的对立面上去。但确有极少一部分经纪,在如何套住客户上花心思太多,对地产经纪的名声造成损害。网上看到一些案例, 发现这类经纪的手段,大多和这个买家协议有关。

1. 这个协议可能造成的后果是什么呢?

买家签了一个独家代理协议而不自知!相信经纪签这个协议的时候,也不是为了不好好提供服务,如果买房顺利,一切都好。如果这个协议的有效期和区域写得很广的话,买房过程不顺利,甚至于经纪失去了耐心,不再主动提供服务,买家通过其它途径买了房。这个经纪有可能会回来找您要佣金的!

2. 什么情况下容易陷入这个可能的是非呢?

遇到这类经纪的买家,通常是刚到不久,英文不熟,急着买房,相信感觉,面对热心的经纪,一堆没见过的购房所用文件;很容易想当然,以为都是标准文件,在这买房就是这样,在经纪的有心解说下,让在那签就在那签,对购房合同关键的地方留意下,其它的就按标准、必须要签的文件对待,不认真了解自已签过的内容,而这个买家代理协议就是你会签的一个重要文件。(地产局规定,地产经纪有责任把所有要签的文件给客户解释清楚。原来当面签的时候还好点,可以让经纪一边解释一边签;现在大多情况下都选电子签字,收到邮件后只要点击就完成了签字过程。屏幕上内容跳来跳去的,买家更容易不认真看了)

3. 如何规避这种风险呢?

其实很简单,不要想当然,签字的文件一定要认真理解,不要免了经纪解释文件的责任,请经纪把重点内容以中文书面的形式给你解释!越是急的时候签字越要小心!

既然是协议,条款都可以改,更何况还有空白的地方需要填呢;只是有没必要改或改了后对方接不接受的问题;不要一听到说是标准协议就粗心大意,让在那签就在那签了!!!

4. 安省用的买家代理协议- Buyer Representation Agreement

  • 安省买家代理协议的性质是个独家代理协议:

您签了后,如果内容很广泛,在协议有效期内甚至到期后一定时间内,你只能和这个经纪合作;找其它经纪或其它可能的方式买房,这个经纪都可以拿这个回来找您要佣金。

很多买家朋友没意识到这点;在您买房过程中,如果发生了您对这个经纪的服务不满意了,或遇到更喜欢的经纪了,等等导致事实上和这个经纪没成功合作的事实!虽然大部分经纪不会和客户争长短,不去计较追究这个协议;但有一些经纪会拿这个协议向买家要补偿,甚至有极少数经纪签完代理协议后,服务方式和态度大变;买家以其它方式买到房后,这类经纪会找买家要佣金的!不讨论道德、伦理等的对错;这时候,在法理上买家就会处于弱势,因为您签了这个协议,不管你是因为英文不熟,轻信对方,还是啥啥原因上当受骗什么的;在您没法证明这个经纪有重大过错的情况下,这个协议对买家就是一个非常不利的书面证据!并且,通常这类经纪会刻意制造留存对自已有利的证据,真翻脸的时候,会让您很难受的!即使你也能找出一些证据,陷入这种烦人的纠纷当中,消耗很多无谓的心力!想想后果吧,拜托买家朋友们,臆想一个,你信任的人突然和你翻脸的感受是什么,千万不要在没搞清楚的情况下在任何文件上签字,尤其是英文不好的朋友们。

  • 协议要点

代理区域,代理时间;这是有心经纪可以做文章的地方。

代理区域:想套您的经纪希望填的范围越广越好,恨不得把你在安省范围内都签到,把你拴的死死的。买家呢,你可以根据你对这个经纪的信任程度和自已的需求,只填某一个城市,一个社区。重点:甚至于只是针对某一个房子。

代理时间:同样,看看你需要、想要多长时间,填一个合适的就可以了。

佣金支付:填清楚佣金来源和额度;佣金大多由卖家支付,所以填按MLS披露的就可以了。协议中也有买家支付佣金的条款;如果要填内容的话,一定要明白是什么意思;空着或划掉。

关注以上这几个重点,基本上就不会出什么大的争议了,就是这么简单!!!

见下二图,重点区域。

案例一,

通过广告找的经纪:

这个经纪把网站做得很好,也做了很多广告,一个急着买房的新移民找到了这个经纪;见面后,这个经纪介绍自已各种技高于人之处,如何如何让卖家吐血,让买家大赢之类的;而后,让买家签代理协议,这个买家还算小心,不轻易签,最后经纪给出书面保证;说如果买家不满意,提出解约,可以5天内无条件解约,买家听信这点,在对方拿出保证书后就签了代理协议。合作一段时间后,买家觉得完全不是那么回事,提出解约。结果,这个经纪很蔑视地看着这个买家说,你认真读读保证书。结果,买家这时才发现,在一堆文字中藏了一句话《经纪在给客户下offer前5天内,如果客户不满意可以无条件解约》。买家当时就傻了!这个买家很气愤自已被人如此欺骗,用了很多方法,虽然最后让这个经纪一无所获,但这个过程让这个买家也付出了很多;具体详情可见买家本人制作的视频:

回避的方法:比较简单,在对一个经纪还不够了解的时候,不要签!真需要下offer的时候,签一个代理范围有限的代理协议,这样就会躲开这个套!!!

<海外买房掉中介陷阱,6个月没法买房,VIP 保证书,原来是文字游戏>

—–来之youtube-建房子的豆壳儿的视频

案例二,

用低价下offer 方式吸引客户下offer,顺便签一个套住客户的代理协议!

多发生于和熟人朋友介绍的经纪之间,用接待吸引客户,找一个超出客户预算的房子,告诉客户他如何能让客户在自已预算范围或更低的价拿下!合作顺利的话,万事大吉;合作不顺利,麻烦不断!

破功方法很简单:就只签一个针对这个房子的代理协议!也可以顺便验证一下这个经纪的本事!!

经纪的存在是因为客户有需求。大多数经纪都尊从客户至上的行为规则,靠专业服务获得客户的认可,不会分心思和精力用在套客户上。写此文的目的,只是想提醒买家朋友们:了解协议,相信经纪,相互尊重,形成合力;这才是实现买家利益最大化的有效方式!

未完待续:

时间关系,以后再给大家详细介绍一些案例。